Изменения в законах о недвижимости в 2026 году: что важно знать каждому

2026 год стал периодом серьёзной трансформации на рынке недвижимости. Законодатель планомерно отказывается от «антикризисных» исключений, одновременно внедряя цифровые инструменты, меняющие саму суть сделок. Изменения затронули налоговую нагрузку на коммерческие объекты, безопасность онлайн-сделок для граждан, условия льготного кредитования и, что особенно важно, правила игры в долевом строительстве. Разбираем ключевые новеллы детально.

Налоговые новшества: изменения в налоге на имущество, вычетах, декларациях

Налоговая реформа 2026 года носит двойной характер: с одной стороны, она закрывает пробелы в налогообложении сложных объектов (единых недвижимых комплексов), с другой — расширяет социальные льготы для семей и упрощает взаимодействие с ФНС для всех категорий налогоплательщиков.

Налогообложение единых недвижимых комплексов (ЕНК) по кадастру

С 1 января 2026 года изменился подход к расчету налога на имущество для единых недвижимых комплексов. Если раньше такие объекты могли облагаться по среднегодовой стоимости (что было выгоднее), то теперь они переведены на кадастровую стоимость. Это касается комплексов, в составе которых есть хотя бы одно нежилое здание, отвечающее признакам торгово-офисной недвижимости (нахождение на соответствующем участке или фактическое использование под офисы/торговлю, занимающее более 20% площади). ФНС уже утвердила новый формат сведений для включения ЕНК в региональные перечни, срок публикации которых продлен до 1 марта налогового периода.

Налоговые новшества: изменения в налоге на имущество, вычетах, декларациях

Расширение вычетов для многодетных семей

С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, дающие право на налоговые вычеты по недвижимости для родителей с тремя и более детьми. Льгота действует до момента, пока старшему ребёнку не исполнится 18 лет (или 23 года при условии очного обучения). Ранее применение таких вычетов имело иную возрастную привязку, что создавало сложности для семей, где старшие дети уже вышли из возраста, но младшие ещё несовершеннолетние. Теперь правило унифицировано.

«Дворцы» и недострои: снижение ставки

В 2026 году устранена налоговая дискриминация в отношении объектов незавершенного строительства (ОНС), проектируемых как многоквартирные дома. Если кадастровая стоимость такого «долгостроя» превышает 300 млн рублей, он автоматически не попадает под «элитную» ставку 2,5%. Вместо неё применяются пониженные ставки, предусмотренные п. 2 ст. 406 НК РФ (обычно не выше 0,5% в зависимости от региона). Это важное послабление для владельцев проблемных активов.

Цифровизация уведомлений (с августа 2026)

С 1 августа 2026 года упрощается порядок получения налоговых уведомлений. Для граждан, зарегистрированных в ЕСИА (Госуслуги), документы автоматически будут направляться в Личный кабинет на ЕПГУ. Отменено обязательное требование подавать отдельное заявление в инспекцию о необходимости получения документов через портал. Более того, теперь запрещено дублировать уведомления на бумаге, если налогоплательщик имеет доступ к личному кабинету.

Процедурные изменения: упрощение регистрации, электронные сервисы, новые документы

Налог на имущество организаций (с 2027 года)

Хотя это изменение вступает в силу в отчетности за 2027 год, готовиться к нему нужно уже в 2026-м. С 1 января 2027 года ФНС перейдет на бездекларационный порядок уплаты налога на имущество организаций, исчисляемый от кадастровой стоимости. Инспекции будут сами считать налог и направлять юрлицам сообщения об исчисленных суммах.

Процедурные изменения: упрощение регистрации, электронные сервисы, новые документы

2026 год можно смело назвать годом тотальной цифровизации Росреестра. Законодатель создал условия, при которых личная явка постепенно становится исключением, а не правилом.

Биометрия вместо «бумажной» защиты (с 1 июля)

Ключевое событие года — легализация биометрической идентификации при дистанционных сделках. С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон № 133-ФЗ. Теперь собственник может продать или подарить недвижимость, находясь в любой точке мира, без предварительной записи в ЕГРН о возможности онлайн-сделок. Условия: УКЭП (электронная подпись) и подтверждение личности по биометрии (лицо, голос, отпечатки пальцев) через Единую биометрическую систему (ЕБС).

Это революционная мера безопасности. Ранее злоумышленники, похитившие флешку с ЭП, могли подписать договор. Теперь без «живого» биометрического слепка это невозможно. Эксперты отмечают, что мошеннические схемы с использованием поддельных доверенностей и утерянных ключей ЭП будут практически исключены.

Ипотека и господдержка: новые условия программ для семей, IT-специалистов, молодежи

Обязательный онлайн для НКО и кооперативов (с 1 января)

С января 2026 года ТСЖ, ЖСК, СНТ, гаражные кооперативы и крестьянско-фермерские хозяйства утратили право подавать документы на регистрацию недвижимости на бумаге. Для них введен обязательный электронный документооборот с Росреестром. Бумажные заявления теперь будут возвращаться без рассмотрения .

Чтобы работать в новых условиях, организациям необходимо:

• Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) на руководителя.

• Машиночитаемая доверенность (МЧД) — если документы сдает не руководитель, а бухгалтер или иной представитель.

Подать документы можно через личный кабинет Росреестра.

Ипотека и господдержка: новые условия программ для семей, IT-специалистов, молодежи

В 2026 году массовой льготной ипотеки под 8% уже нет. Рынок окончательно перешел к адресным программам. Условия действующих программ претерпели корректировку, а в Госдуме анонсированы новые категории льготников.

Семейная ипотека: ужесточение или лазейки?

Программа продлена до 2030 года, но ставка сохранилась на уровне 6%. Однако получить её стало сложнее: основное условие — наличие ребёнка в возрасте до шести лет включительно, либо ребёнка-инвалида.

Новые законы о недвижимости в 2026 году: главные изменения для собственников и покупателей

IT-ипотека: региональный крен

Программа также продлена до 2030 года, но её параметры существенно ужесточены с августа 2024 года, и эти условия сохраняются в 2026 году:

• Ставка: повышена с 5% до 6%.

• Максимальная сумма кредита: унифицирована до 9 млн рублей для всех регионов (ранее в Москве и СПб лимит составлял 18 млн).

• Требования к зарплате: от 150 тыс. руб. в городах-миллионниках, МО и ЛО; от 90 тыс. руб. — для остальных.

Территория: Москва и Санкт-Петербург исключены из программы.

Дальневосточная, Арктическая и Сельская ипотека

Дальневосточная и Арктическая (2%): в декабре 2025 года Минфин сделал важный шаг — распространение программы на вторичный рынок жилья. Это существенно расширяет возможности приобретения жилья в регионах с низкими темпами новостроек.

Сельская ипотека (до 3%): лимит кредитования сохранен на уровне 6 млн руб., первоначальный взнос — от 20%. Программа остается одним из самых доступных инструментов для приобретения жилья в сельской местности.

Новая инициатива: ипотека для молодых учёных

В начале 2026 года Госдумой анонсирована новая программа для молодых учёных, работающих в государственных научных институтах. Параметры (на момент подготовки статьи — законопроект): ставка 6%, первоначальный взнос от 5%. Авторы инициативы сравнивают её с IT-ипотекой, подчеркивая необходимость удержания кадров в науке. Наблюдаемый ажиотажный спрос на ипотеку в январе 2026 года (+150–330% к прошлому году) эксперты связывают именно с ожиданием дальнейшего сворачивания льготных программ и желанием «зафиксировать» старые условия.

Правовые аспекты: изменения в правилах долевки, аренды, споров с застройщиками

Самая резонансная и противоречивая группа поправок. 2026 год знаменует окончание «мораторного периода» для застройщиков, но с тяжелыми последствиями для дольщиков.

Отмена моратория и «отложенное» исполнение решений

30 декабря 2025 года Правительство РФ приняло Постановление № 2227, изменившее правила взыскания неустоек. С 1 января 2026 года формально снят мораторий на начисление неустойки за просрочку сдачи объектов. Расчет неустойки теперь производится по ключевой ставке ЦБ (актуальной на дату нарушения), а не по заниженным коэффициентам, как это было в 2024–2025 гг.

Однако здесь кроется ловушка для дольщиков. Несмотря на отмену моратория на начисление, сохраняется отсрочка исполнения судебных решений. Взыскать реальные деньги по исполнительному листу, полученному в 2026 году, фактически можно будет только в 2027 году. Юристы расценивают этот год как «период фиксации» требований: сейчас целесообразно массово подавать иски, чтобы накопить долговую массу к моменту снятия запрета на взыскание.

Гарантийные сроки: тотальное сокращение

Для договоров, заключённых после 1 января 2025 года (и действующих в 2026), действуют жесткие ограничения:

• Общий гарантийный срок на объект долевого строительства снижен с 5 до 3 лет.

• Гарантийный срок на отделку снижен до 1 года.

Это означает, что обнаружить скрытые дефекты и предъявить претензии застройщику по качеству стен или перекрытий теперь нужно в три раза быстрее, чем раньше.

Лимит ответственности застройщика: «потолок» в 3%

Правовые аспекты: изменения в правилах долевки, аренды, споров с застройщиками

Самое болезненное изменение для покупателей квартир с отделкой. Если в квартире выявлены недостатки, общая сумма взыскания с застройщика (стоимость ремонта + неустойка + штраф + убытки) не может превышать 3% от цены договора. Это правило распространяется в том числе на договоры, заключённые ДО 1 января 2025 года, если требования заявлены после этой даты.

Пример: квартира куплена за 10 млн руб. Стоимость устранения брака в отделке — 500 тыс. руб. Даже если экспертиза подтвердит эту сумму, суд не сможет взыскать более 300 тыс. руб. (3% от 10 млн).

Снижение штрафа и отказ от ЗПП

С 1 сентября 2024 года (применяется в 2026 году) для дольщиков перестал действовать Закон «О защите прав потребителей» в части штрафов. Ранее за невыплату неустойки добровольно с застройщика можно было взыскать штраф 50% от присужденной суммы. Теперь этот штраф составляет 5% и рассчитывается по правилам 214-ФЗ. Это сделало споры с девелоперами менее выгодными для частных инвесторов.

Тенденции в судебной практике

Постановление № 2227 исключило ссылку на «антикризисный» закон № 46-ФЗ, что говорит о трансформации временных мер в постоянный режим поддержки застройщиков. Ассоциация юристов России прогнозирует, что в 2026 году суды будут чаще отказывать во взыскании неустоек, ссылаясь на публичные интересы и стабильность строительной отрасли, если дольщик не докажет явное злоупотребление правом со стороны девелопера.

2026 год предлагает рынку «сделку»: государство даёт гражданам супер-безопасные цифровые инструменты (биометрия) и сохраняет точечную ипотеку, но при этом забирает «юридическую сверхприбыль» от инвестиций в новостройки. Рынок движется от спекулятивного к потребительскому: теперь квартиру покупают для жизни, а не для суда с застройщиком.

Ранее мы писали про стиль рустик в интерьере: что это такое и как создать его у себя дома